裝修面積按照房產證面積嗎(建筑面積比房產證面積大)

 新聞資訊     |      2022年03月13日

問:對于建筑區劃內的重大事項,《民法典》第二百七十八條第二款規定:“業主共同決定事項,應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。決定前款第六項***第八項規定的事項,應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。決定前款其他事項,應當經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。”實踐中,對于業主表決權,有的地方按照建筑面積計算專有部分面積,專有部分面積之和即為建筑物總面積。這種做法是否符合法律規定呢?

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答:關于專有部分,《民法典》第二百七十一條延續了《物權法》(已廢止)第七十條的表述,規定“業主對建筑物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權,對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利”;***高人民法院《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(本文以下簡稱《解釋》)第二條***款規定,“建筑區劃內符合下列條件的房屋,以及車位、攤位等特定空間,應當認定為民法典第二編第六章所稱的專有部分:

01

具有構造上的獨立性,能夠明確區分;

02

具有利用上的獨立性,可以排他使用;

03

能夠登記成為特定業主所有權的客體。

從上述法律和司法解釋規定的文義來看,專有部分應具有構造上的獨立性、利用上的獨立性及可登記性,業主對該部分享有獨立的所有權。而《民法典》第二百七十八條第二款也使用了“專有部分”這一表述,從體系解釋的角度看,其與《民法典》第二百七十一條規定的“專有部分”應當是同一含義。從這個角度理解,在計算業主表決權時,似應按各個業主所有房屋的專有部分面積即套內使用面積進行計算,不應包括共有部分的面積。

裝修面積按照房產證面積嗎

但我們認為,這樣的理解過于機械,實質上是混淆了專有部分應按何種標準登記(計算業主享有所有權的面積)和專有部分應按(何種標準計算業主表決權兩個不同的問題。《民法典》第二百七十一條、《解釋》第二條***款和《民法典》第二百七十八條第二款所要解決的問題是不同的:《民法典》第二百七十一條、《解釋》第二條***款規定所要解決的是前一個問題,目的是明確業主對專有部分享有的是單獨所有權,對共有部分享有的則是共有權;《民法典》第二百七十八條第二款規定所要解決的是后一個問題,是業主的議決能力的問題,即業主對重大事項的表決能力。而無論是按照建筑面積還是使用面積為依據計算,每個業主所享有的表決權所占比例不會因此而發生變化。因此,在實踐中,在標準統一的前提下,既可以建筑面積為依據,也可以使用面積為依據。正是基于這種理念,同時考慮到各地對專有部分面積依何種標準記載并不統一的情況,《解釋》第八條規定:“民法典第二百七十八條第二款和第二百八十三條規定的專有部分面積可以按照不動產登記簿記載的面積計算;尚未進行物權登記的,暫按測繪機構的實測面積計算;尚未進行實測的,暫按房屋買賣合同記載的面積計算。”其并未明確統一規定在適用《民法典》第二百七十八條第二款時應該以何種標準計算專有部分面積,而是交由各地業主自行決定采用建筑面積還是使用面積作為計算標準,只要在同一建筑區劃內采取相同標準即可。